房地产如何选择评估方法

runsly

　　由于房地产评估对象本身的特殊性和评估目的、市场、外部环境等因素的影响，要正确的选择评估方法。下面是学习啦小编为大家带来的不同评估目的下房地产估价方法的选择，欢迎阅读。

　　房地产评估方法的选择

　　房地产评估方法的选择1：市场法

　　与类似房地产的近期市场成交实例进行比较

　　其基本公式为：P=Pc×T×M×R ，各个参数代表的数据为

　　P：待估房地产价格;

　　Pc：可比实例价格;

　　T：交易情况修正100/();

　　M：市场状况调整()/100 ;

　　R：房地产状况调整100/();

　　房地产评估方法的选择2：收益法

　　.根据待估房地产的期望收益

　　其基本公式为：P=A/Y(净收益不变，使用年期无限)，各个参数代表的数据为

　　P：待估房地产价格;

　　A：纯收益;

　　Y：报酬率。P=A[1-1/(1 Y)n]/Y(净收益不变，使用年期n年);

　　房地产评估方法的选择3：成本法

　　通过确定重置或更新待估房地产所需的费用

　　其基本公式为：房地产价值=重新购建价格 – 折旧。这些公式只是最基本的公式，具体应用还会有很多公式及步骤组成，在此就不做具体的阐述。由此形成房地产估价的三大基本方法。其他估价方法，如剩余法、路线价法、长期趋势法、评分法、基准地价修正系数法等，是这三大方法的派生。每种估价方法都有特定的适用性和局限性，必要时可同时选用两种或两种以上方法，以相互验证。但是，一般应以一种方法为主，其他方法作为进一步的核实，使估价更为客观正确。

　　房地产估价规范要求

　　1.有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法;

　　2.收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法;

　　3.具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;

　　4.在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。根据这几条规定，本文拟就几种常见的房地产估价目的分析讨论其估价方法的选择。

　　房地产评估的原则

　　1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。

　　2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。

　　3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。

　　4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础

　　5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。

　　6、估价时点的原则：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该是该日期的价格。房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。