如何计算住房公积金的贷款额度

　　住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工的住房公积金，住房公积金的贷款额度是具有一定的计算方式的。下面一起来了解公积金贷款额度的计算方法吧。

　　住房公积金贷款额度的计算方法

　　贷款额度为以下三项计算的最小值：

　　1、按照借款人还贷能力确定的贷款额度。其计算公式为：借款人月计缴住房公积金额÷借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数(目前为0.45)×12(月)×实际可贷年限。夫妻双方均缴存公积金且共同借款的，贷款额度为夫妻双方分别计算的贷款额度之和。

　　2、规定的个人贷款最高限额。目前一方缴存住房公积金的职工，贷款最高限额为30万元;夫妻双方均缴存住房公积金的职工，贷款最高限额为60万元。

　　3、购买商品房最高贷款额不超过购房总价的80%;购买二手房的，贷款额度不超过购房总价的70%。

　　用住房公积金贷款买房的方法

　　1、如何用住房公积金买房?公积金贷款买房流程：

　　(1)初审：由住房资金管理中心对申请人提交的材料进行初步审查，包括申请人资格、贷款额度、贷款期限，初审合格以后，由中心出具《抵押物审核评估通知单》

　　(2)评估：申请人持《抵押物审核评估通知单》到中心指定的评估机构，对所购买的房屋价值进行评估。经济适用房不需要评估。

　　(3)审核：申请人持评估机构出具的《评估报告》以及中心要求的初审材料到中心进行贷款审核。如果合格，中心开具《北京市住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》。

　　(4)办理担保手续：申请人持《北京市住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》，按照自己选择的担保方式办理担保手续。如果选择抵押 保证的方式，保证人应该出具书面的担保函;如果选择抵押 保险或第三人保证的方式，应该到保险公司投保或到担保机构办理委托担保手续。

　　(5)签订借款合同。

　　申请条件：住房公积金贷款的前提条件是，城镇职工个人与所在单位必须连续缴纳住房公积金满一年。

　　城镇职工在申请个人住房公积金贷款时，应提交以下资料：

　　1、个人资料：申请贷款的个人(以下简称借款人)身份证明及配偶的相关身份证明(身份证或其他有效证件均可)的复印件各4份;借款人的婚姻证明(单身证明、结婚证书、离婚证书或离婚判决书，丧偶者须提供对方的死亡证明)的复印件各4份;交购房款的有效凭证复印件4份;借款人及配偶的收入证明各4份;合法的购房合同原件4份;以及借款人及其配偶的印章;另外，必须提供借款人住房公积金的缴存证明。以上这些材料，一定要带上原件及相应份数的复印件。

　　2、房屋建审资料：商品房预(销)售许可证或房改批复;建设工程规划许可证;建设工程施工许可证;建设用地规划许可证;国有土地使用证;建审平面图及楼层平面图。 符合住房公积金贷款条件的购房者，可以到受委托的银行及经办网点办理公积金贷款，还可就近前往公积金管理中心或各分中心、管理部申请办理公积金贷款。 首先要问清楚开发商的项目按揭银行情况，问清楼盘“五证”是否齐全、能不能给自己提供相关手续等。假如开发商虽然“五证”齐全但不给购房者提供，也不可能办理公积金贷款。

　　流程：1、住房资金管理中心与受托行签订委托贷款协议。

　　2、借款人直接向住房资金管理中心提出贷款申请，受托行业可根据需要，代为收集借款人申请资料，统一交住房资金管理中心审核、审批。

　　(1)借款人身份证件(指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)及婚姻状况证明;

　　(2)借款人家庭财产和收入证明;

　　(3)合法的购(建、修)住房合同意向书、协议或其他批准文件;

　　(4)抵押物或资物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或资押的证明;有权部门出具的抵押物估价证明;保证人同意提供保证的书面文件和保证人资信证明;

　　(5)有所购(建、修)住房全部价款20%以上的自有资金，并保证用于支付所购(建、修)住房的首付款;

　　(6)自建住房的，应出具计划、建设、规划、土地等有关部门的批准文件;

　　(7)对自有住房进行翻建、大修的、应出具自有住房产权证明;

　　(8)有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;

　　(9)住房资金管理中心规定的其他条件。

　　3、住房资金管理中心对每笔贷款金额、期限、利率审批同意后，与受托行签订委托贷款合同。

　　4、受托行按照委托贷款合同约定，与借款人分别签订《住房公积金委托贷款抵押合同》、《住房公积金委托贷款质押合同》和《住房公积金委托贷款保证合同》后，办理借款手续。5、受托行将贷款直接划入售房方在受托行开立的指定账户。

　　测算个人住房公积金贷款额度的方法

　　首先，贷款额度不超过购买自住住房全部价款的80%。

　　其次，住房公积金贷款额度=借款申请人家庭月工资收入之和×还贷能力系数(60%)×12×贷款期限。

　　贷款期限最长不超过30年。住房公积金贷款以家庭为单位测算额度，借款申请人及配偶或共同借款人的年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定离退休年龄后5年，且按年限较短一方计算贷款期限。

　　以张先生家庭为例，该职工购买房价为80万元的商品房，张先生年龄40周岁，月收入3000元;配偶年龄40周岁，月收入3000元。

　　(一)张先生家庭贷款年限的测算：

　　张先生贷款年限：65-40=25年

　　张先生配偶贷款年限：60-40=20年

　　按年限较短一方计算，则张先生家庭贷款年限最长为20年。

　　(二)张先生家庭贷款额度的测算：

　　1、按其房价测算：800000×80%=640000

　　2、按其家庭收入测算：(3000 3000)×60%×12×20=864000元

　　则张先生家庭的贷款额度初步测算可以确定为：640000元。

　　3、“中心”根据借款申请人的申请额度、信用状况等因素综合测算，经审贷会审批后最终确定贷款额度。

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