次级抵押贷款
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次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务,但由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低,借款者信用记录较差,因此次级房贷机构面临的风险也天然地更大:瑞银国际(UBS)的研究数据表明,截至2006年底,美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达10.5%,是优惠级贷款市场的7倍。
对借款者个人而言,违约会使其再融资难度加大,丧失抵押品的赎回权,无法享有房价上涨的利益。而且,任何一个借款人的违约对借款者所居住地区也有不良影响。据芝加哥的一项调研,一个街区如果出现一起违约止赎,则该街区独立式单一家庭住房平均价值将下跌10%,而一个地区如出现较为集中的违约现象,将会严重降低该地区的信用度。
美国次级按揭客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上,而是建立在房价不断上涨的假设之上。在房市火爆的时候,银行可以借此获得高额利息收入而不必担心风险;但如果房市低迷,利率上升,客户们的负担将逐步加重。当这种负担到了极限时,大量违约客户出现,不再支付贷款,造成坏账。此时,次级债危机就产生了。
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从借款者角度来看,次级抵押贷款的初始成本包括申请费、估价费用以及申请贷款的其它相关费用。持续费用包括抵押保险支付,本金和利息支付,后期费用,拖欠债务罚金,以及当地政府征收的相关费用。从贷款者角度,其成本受到贷款违约情况和提前支付情况的影响。
借款者的信用记录以及提前偿付可能性是影响贷款定价的主要因素。另外三个决定贷款利率的指标是贷款等级、信用评分和按揭成数。
贷款等级共有六个:premierplus、premier、A-、B、C、C-。评级标准为申请者的按揭贷款偿付记录、破产记录,以及债务收入比率。信用评分采用FICO指标。按揭成数(LTV)是指贷款与资产价值的比例。一般来说,贷款等级越高,FICO评分越高;按揭成数越低,表明贷款风险较小,相应定价越低,反之则越高。
通常,固定利率借款者的平均信用评分高于浮动利率借款者。在整个1990年代,次级抵押贷款借款者的信用评分呈现逐年下降趋势,尤其是浮动利率次级抵押贷款。这表明1990年代次级抵押贷款质量存在问题,大量贷款提供给了信用较低风险较高的借款者。但从2000年开始,借款者信用评分开始逐渐上升。因为此时,贷款者开始关注贷款风险,并
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采取相应措施限制风险敞口。因此,在这一时期里,不仅整体贷款数量上升,并且机构发生了巨大的变化。提供给信用评分较高借款者的贷款量上升最为显著。
借款者信用评分越高,贷款等级越高,相应的首付要求也越低。这也体现了风险补偿原则。而按揭成数越高,借款者违约倾向越大,相应的首付要求越高。在1998年危机之前,首付额呈现逐年下降趋势。而1998年之后,贷款者开始提高首付要求,贷款结构发生变化。按揭成数低于70和大于100的次级抵押贷款大量减少,而首付为10%的次级抵押贷款量上升显著。
提前偿付罚金也是控制风险的措施之一。当利率下降的时候,次级抵押贷款借款者倾向于提前偿付贷款,以便以较低的利率重新申请贷款。而贷款的提前偿付会给贷款者带来损失,并且由于提前偿付的可能性不可预测,这种损失也是不可测的。因此,为了限制提前偿付这种行为,贷款者对提前偿付者收取一定的罚金。
兴起与发展![](http://a0.att.hudong.com/52/22/01300000162747121044222535888_s.jpg)
1990代末开始,利率持续走低,现金流出式再融资开始流行。借款者不断借入新债,偿还旧债,并且新债的数额要超过原有债务。在房价持续上涨的时期,这种方式能使借款者源源不断地获得资金来源,进而增加了次级抵押贷款的需求。
市场中相继出现的各种变化也给次级抵押贷款的发展提供了利好条件。例如1990年代初期,由于利率上升,标准抵押贷款需求减少,按揭经纪人开始将更多的目光投入次级抵押贷款市场。而在1990年代中期,资产证券化的兴起又给次级抵押贷款市场的发展提供良机。
按揭贷款证券化增加了资产的流动性,次级房贷市场开始迅速繁荣起来。在早期的飞速发展中,由于对风险的认识不足,次级抵押贷款定价普遍偏低。但1998年亚洲金融危机爆发,这一市场存在的诸多问题开始得到关注。虽然这场危机使次级房贷市场一度萎缩,市场发生大规模整合,许多小公司都相继倒闭或被收购,但同时也使得投资者风险意识增强,以提高首付金额、采取提前偿付罚金等措施限制风险。
危机过后,由于房价上涨以及利率持续下降至40年来的最低点,投资房产的成本降低。在房价不断走高时,即使借款人现金流并不足以偿还贷款,他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。因此,1990年代末次级抵押贷款又开始了新一轮增长,直至今天(注:2007年次贷危机)这场危机的爆发。
这一曲折的发展表明,次级抵押贷款市场虽然天生存在高风险,但是至少在本次危机(注:2007年次贷危机)爆发前正在逐步走向成熟。因此,作为一种具有巨大市场潜力的新产品,其价值不能因为存在风险和问题而遭到否定。
次级债危机的根源![](http://a4.att.hudong.com/10/21/01300000162747121200214922360_s.jpg)
经济决定金融,次级债危机始于美国房地产市场。911事件后,在宽松货币政策、积极减税政策的刺激下,美国的住房消费需求迅速增长,而全球流动性过剩亦使得房贷市场供大于求,消费者和金融机构的风险偏好普遍增强,房屋抵押贷款快速增长,并推动了房价格迅猛上涨。但随着美联储货币政策的紧缩和油价不断上涨,美国经济复苏放缓和居民收入增速下降,消费者还贷压力不断加大,违约风险开始集中暴露,房价也开始下跌。
这种风险迅速传至美国的信贷市场。近年来美国旺盛的信贷需求使金融机构的整体风险意识普遍有所淡化,为提高收益而忽视操作风险的倾向在业务扩张中亦不断强化。违约事件集中暴露后,许多金融机构陷入了不良资产激增、抵押品赎回权丧失率上升和资金周转紧张的困境,加之对美国经济增长预期放缓,一些金融机构提前催收可疑贷款的措施进一步增加了违约事件的发生。
信贷资产质量问题的暴露又很快传导至资本市场。首先,次级债危机直接导致以房屋抵押贷款为证券化标的的各类债券的贬值,一些优质债券也由于市场的普遍看淡而遭到错杀,同时一些与次级债类似的企业债亦被投资者抛售。其次,投资于次级债和其他高风险债券的基金遭到抛售和赎回,与房地产相关行业的股票也受到重创,加之不良的市场预期引导,美国股指近来下跌明显。
在目前全球资本流动日益频繁且国际企业多地上市的背景下,出于对受次级债牵连企业的盈利前景及经济增长前景的担忧,全球股市普遍出现了一种不良预期,最终引发了一场令人关注的股市大动荡。
可见,次级债危机的根源在于美国的房地产市场泡沫的堆积以及居民的过度负债消费。房价下跌后,大量的房屋抵押消费贷款来源被切断,导致作为美国经济增长主要推动力的消费增长乏力,经济增长预期进一步下降,如此形成恶性循环。
次级债危机对中国的启示![](http://a1.att.hudong.com/42/35/01300000162747121044350363458_s.jpg)
(二)是在经济快速增长时期,尤其应防止过度负债消费的过快增长。次级债危机之所以使众多金融机构未能幸免,重要原因在于在房价快速上涨的背景下,住房信贷以及住房抵押消费贷款增长迅猛,其后由于违约问题集中暴露,导致金融机构不良贷款激增。近年来,中国住房信贷、住房抵押消费贷款增长很快,并且迅速成为商业银行重点发展的高盈利业务。但随着货币政策的进一步紧缩不可避免,个人贷款的违约风险增加。事实上,目前已经出现个人贷款违约率上升的苗头。因此,为确保金融稳定,监管层应通过多种调控措施,遏制负债消费过快增长的势头,减少其可能给经济稳定增长带来的负面效应。
(三)是稳步有序地推进金融开放,当前尤其应加强对跨境资本流动的监管,最大限度地减少外部风险对境内资本市场的冲击。近年来,在人民币升值预期等因素的带动下,流动性的境外输入成为境内流动性过剩的一个很重要的原因,这其中包含了相当数量的短期投机资本。次级债危机迅速波及全球资本市场再次表明,在全球资本流动日益频繁且市场预期趋同化的背景下,一个开放经济体的金融市场很难独善其身。对目前中国还处于建设初期的金融市场来说,市场规模、金融产品以及抗风险能力都尚待完善,因此稳步有序的金融开放至关重要。虽然目前我国还实行资本项目管制,但事实证明,相当数量的境外资金已经通过各种渠道流入境内,加剧了境内的流动性过剩。鉴此,监管层当前尤其应加大协调和配合力度,加强对跨境资本流动的监管,防止其对境内金融市场的稳定带来不利影响。
(四)是主动加快人民币汇率制度的综合配套改革,尽可能地打破市场对人民币单边升值的预期,同时强化外汇储备资金境外运营的风险分析。下一步看,美元加快贬值、美联储货币政策稳中趋松的可能性加大,在中国货币政策将进一步紧缩的背景下,人民币对美元可能面临更大的升值压力。因此,在维持人民币对美元总体逐步升值的走势的同时,监管层应加大人民币汇率制度综合配套改革力度,加快壮大发展外汇市场,完善外汇管理体制,强化人民币汇率制度改革的基础。同时应尽可能地打破市场对人民币单边升值的预期,降低境外投机资金大量入境的压力。此外,鉴于此次次级债危机(注:2007年次贷危机)将对全球债券和并购市场带来较大的结构性影响,应强化外汇储备资金境外运营的市场风险分析。
对中国境内商业银行的启示次级债危机对中资商业银行造成的直接损失较小,但商业银行还是应该引以为戒,防范于未然。
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中国有些方面和美国危机发生以前很相像,房价一直在上涨,而由于资金流动性过剩,银行之间竞争比较激烈,也面临着贷款的压力。所以说中国房贷市场的风险还是很大的,其中风险最大的是开发商。中国的房子供应量增长比美国还快,在投机需求很强的情况下,不会有什么大的问题。但是投机需求一旦出现拐点,就会把手中的存货全部抛出来,就会对整个房地产市场造成很大压力。美国就是因为房价下跌,在很短的时间内有200万套房子因为投机需求的原因被抛售,超过了一年的正常需求。而中国房地产市场中投机需求的积累比美国还要高很多。而且中国经济现在面临通胀的威胁,如果利息大幅度上涨的话,同时房价下降,就会很容易引起危机。
中国的房价在近一年来狂飚突进,政府的调控难度将更大。因此更大的担忧是,中国是否也会出现房地产抵押贷款风险引起的危机。中国的房地产抵押贷款余额2007年8月已经高达2.25万亿元,总额接近美国。但不容忽视的是,美国在这方面已经发展了50多年,而中国仅有8年的时间。
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在此情形下,无论个人信用制度,还是银行自身的风险防范意识,中国都不及美国。而且与美国不同的是,国内房地产抵押贷款主要由银行提供,由此引发的房贷风险难以化解。中国国内次级抵押贷款市场还未建立,抵押贷款证券化的进程也相对缓慢。
住房抵押贷款证券化,就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券,然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者,以融通资金,并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。
在繁荣周期见顶时发放的贷款,其坏账率往往是最高的。无论是房地产抵押贷款,还是被证券化了的相关产品,只要出现房价下跌的现象,抵押的房产如果无法正常变现,就会直接导致金融机构发生风险。
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2008年最新房贷利率表:
个人住房贷款月等额以一万元为例16——30年
计算方法:
贷款金额X月均还款/10000=实际每月还款额
举例:
假设贷款50万,贷款年限30年,
每月还款额为50X64.23=3211元。
贷款20年,每月还款额为50*75.48=3774元
参考资料[1]金融界 http://www.jrj.com/
[2]购房网 http://zixun.goufang.com/
[3]搜房网 http://sh.soufun.com/