反抵押贷款

 反抵押贷款(RAMS,Reverse Annuity Mortgages),又称逆向年金抵押贷款,是指借款人将个人拥有的不动产抵押给银行、房地产抵押贷款公司等储蓄类金融机构,以获得一系列的月付款,至贷款期末以大额现金偿还的贷款。
  这种贷款是为拥有不动产,同时基本没有或少有债务的老人设计的,一般期限固定,为借款人在一定时间内(通常为10年)提供金额固定的付款。如果10年内该项房产被出售或房产所有人去世,则用房产的销售收入来偿还贷款;如果10年后房产的所有人依然健在,贷款则需予以偿还。
  为了消除寿命风险,银行在每月支付额中取出一部分交于人寿保险公司,购买递延人寿保险金,在贷款期限到期时由人寿保险公司支付借款人贷款,直到贷款人死亡,房产才被变卖支付贷款。反抵押贷款不具有追索性,当出售住房所得的资金不足以弥补贷款本金和利息总额时,银行不能向借款人或其后代追索余额。
  美国的反抵押贷款
  在美国,有相当多的辛苦一生挣钱买下住房的居民,虽已付清购房的抵押分期付款,房子的价值也比原先买价增加,但高昂的医疗费用和财产税等使他们有限的固定工资收入入不敷出,他们往往成为“房子富翁,现金穷人”,有的不得不濒临卖掉房子的命运。然而,金融界为这些居民提供了一种新的生计——反抵押贷款。
  反抵押贷款是给房主每月一笔固定的贷款,房主继续获得居住权并负责维护。这种月固定贷款一直延续到房主去世。当房主去世后,由财产出售所得还清贷款本息。反抵押贷款与常规的产权房产贷款不同之处是,后者是给房主一大笔钱,然后按月分期偿还。而反抵押贷款是平均每月给房主一笔钱,而还本付息则是借款人去世后留给财产律师去处理的事,加上由于是贷款,又可免税。另外,在任何情况下,全部房产在名义上都属于房主所有,因而只有当房子出卖时,才会产生不动产转移税。这些,给购房人带来了心理负担减轻的感受和好处。反抵押贷款是的80年代中期新泽西州劳瑞山的一家银行创立的,如今,反抵押贷款在美国日趋兴旺。进入 90年代,这家银行已有4000多个反抵押贷款客户。平均每户得到每月800美元的贷款。1989又有两家银行安排了800个新反抵押贷款客户。为了鼓励更多的银行和信用机构为居民提供反抵扦贷款,美国联邦住房和城市发展部同意在全国范围内为银行提供的2500户小额反抵押贷款客户保险。
  通常,银行每月付给房主的贷款额取决的因素有:借款人年龄(通常62岁或以上);生命期望值;房产现在价值;预计房主去世时房产的价值;房主希望放弃的房子产权份额。反抵押贷款的收入比一般抵押贷款收入稍高一点,银行的总目标是以11.5%的利息收回贷款。实际上,反抵押贷款有一种赌博的性质,就是说,在房主倘若比预期的寿命活得长,或房产并不像预计的那样升值的情况下,实际回收的贷款利息就低于ll.5%,甚至连本金都收不回来;相反;银行则将得到额外收入。银行在房子卖掉以后除了得到本金和利息,还将得到房产升值属银行产权的应得部分。
  但是,对待这种反抵押贷款也得慎重行事,假若中途毁约、提前出售房产的话,将受到比其他贷款都要重的惩罚,房主不但要付清已借贷款的全部利息,而且还被罚款,在房产的产权全是银行的情况下,贷款期内房产升值的全部金额将都归银行所有。另外,房主最好以保留一部分房产权为宜,这样还可在应付突然的医疗费用支出等时另外借钱。

runsly发布于 2022-02-17 01:22:21 知识
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