2017房价上涨最快的四大城市突然大幅降价, 发生了什么?

近一年来，在中央“房住不炒”的大定位下，全国各地出台了大量的限购、限价、限售、限贷等楼市调控政策。一个比一个严厉，一个比一个狠，目的只有一个就是要把房价控制住，不再涨。但是楼市资本论也发现杭州、成都、武汉乃至长沙四座城市，愣是逆势涨出一波大行情，堪称2017年度中国房价上涨四大天王。

那么在北京、深圳、上海等这轮房价上涨的始作俑者，在调控政策重压下，金九不金银十也不银了，市场异常冷清，房价甚至下跌之际，杭州、成都、武汉及长沙的购房人群却仍旧对各售楼处趋之如骛，房价依然呈上涨态势。为什么呢？今天就和大家分别聊聊这四个牛轰轰的天王城市。

【一】杭州：调控怎么了？房价最高涨超3倍

杭州楼市2016年开始启动，此轮已暴涨不止一倍。整体而言，此轮杭州最低涨幅也有一倍，涨的最高的地方超过3倍，原来的远郊区，滞涨区，也都后来居上，涨幅跑赢杭州大盘。

杭州二手房价格情况

拿一个当地比较有代表性的项目来说，欧美金融城，此轮从一开始的近万元单价，涨到现在实际成交价2万8，挂牌价最高的，更是高达3.8万/平米，这要是一成交涨幅可就近4倍了。

杭州上涨关键词点评：人多，钱多，拆迁户多

接下来，楼市资本论说说原因。房价问题说到底还是人口需求的问题，人多需求大，房价自然涨。整个杭州是1.65万平方公里，920万人，其中市区是8000平方公里，人口大概800万。

而根据猎聘网《2017年人岗争夺战及职场流动力大数据报告》，在人才净流入方面，杭州、深圳和成都位列全国三甲，其中杭州以11.21%的人才净流入率位居榜首。此前因为工作，在杭州呆过一段时间，印象很不错，文化底蕴很深厚，常说“上有天堂下有苏杭”是配得上的，很宜居。

此外过去二十年，杭州还诞生了阿里巴巴，迅速崛起的电子商务让杭州拿到了通往高新科技时代的互联网这张船票。并在阿里的带动下，聚集了众多互联网公司，甚至众多巨头将总部置于杭州。这些人群可都是时代新贵，随便一个中层哪个不是年薪百万，更别说C级别的领导和股票分红。

另外，2016年杭州提出“主城区城中村改造五年攻坚行动”，造就了2017年是杭州历年来拆迁量最大的一年。拆迁补偿以住房和货币化安置同时进行，房子拆完还没有建新房，就先给你钱，拆迁户有钱了就去市场上买房。拆迁量那么大，需求突然激增。而从去年开始，杭州的供应面积就明显小于签约面积，市场出现严重的供不应求，房价不暴涨才怪。

未来呢，楼市资本论引用一位当地人的话来回答就是：“杭州去年9月G20后开始大涨，涨幅大多一倍以上，现在热度依然没有减弱，基本都是靠抢，而且大多要求全款，大家都说杭州房价只会涨不会降，因为2022还有亚运会！”

【二】成都：最贵板块3万 ，普遍上涨一倍多

2017年绝对是成都的成名年，一则“成都开始抢人啦”的新闻，刷爆了大家的朋友圈。

猎聘网《2017年人岗争夺战及职场流动力大数据报告》，在人才净流入方面，成都紧随杭州、深圳之后位列全国三甲。争抢人才政策之猛，让北京、上海都吓了一跳。

二手房房价情况图

如上图，成都高新和锦江区域均价最高，成都房价目前领头的即是高新区金融城板块3万 ，及东湖、大源2.5万 等 。对比去年调控前和调控后至今的房价涨幅，整体而言，从去年10月到现在，二手房涨幅普遍翻倍。

以高新区金融城板块的南苑小区B区为例， 08年的楼盘，2016年3月1日成交价，328万，1.6万/平米。到10月份，同户型成交515万，单价2.5万/平米，最新成交是9月22日，总价717万，单价3.5万/平米。此轮行情启动到目前，已经上涨1.18倍，而从去年调控算起到现在，也上涨了40%。

成都上涨关键词点评：人口流入，有钱，供给少

成都有1600万人，根据《成都市城市总体规划（2011-2020年）》，定位为四川省省会，国家历史文化名城，国家重要高新技术产业基地、商贸物流中心和综合交通枢纽，西部重要中心城。此外成都2016年GDP总量，位于15个城市中第三，除广州、深圳这样的超级体量，就只有武汉比较接近，可见成都经济总量庞大。

而根据锐理数据，2016年大成都的新房住宅成交面积为3288万平米，成都勇夺全国榜首。而供应面积只有2467万平米。

今年1-9月，大成都新建商品住宅均价8516元/平米，成交量为2075万平米，但供应量只有1538万平米，供给量已经连续两年大幅低于成交量，也造成了市场上供不应求的局面。

我认为就目前看房价和热点以及一些沿海地区比起来，涨到现在，还不到别人的一半的成都，房价是在补涨。另外，棚户区改造拆迁出来的人口需求及大量新进人口需求，短期内激增，再加上炒房客加入，供给量又严重不足，房价自然大涨。

【三】武汉：中部一哥不怕调控，全城翻倍很普遍

数据显示，武汉面积8594平方公里，2016年末，武汉常住人口达到1076.62万人，比上年增加15.85万人。长期来看，武汉还是有潜力的，毕竟人口多，又是湖北的唯一一个中心，也是中部的龙头省会城市，可谓是中部一哥。

​安居客武汉二手房价趋势图

数据显示，2016年10月以来，房价一直在上涨，其中在武汉四环以内二手房基本都在一两万以上，从2016年以来普遍翻倍。

以房价最高的武昌区两个典型楼盘来说，绿地国际金融城一期，86平米两居户型，2016年2月1日成交单价是14594元/平米，今年8月10日成交的单价则为35847元/平米，上涨2.1万，涨幅245%。同区域的复地东湖国际，2016年2月的单价为2万/平米，今年9月的价格则在4万/平米，涨幅也都实现翻倍。

武汉上涨点评关键词：家底殷实，新人多，100万毕业生落户计划

数据显示2015和2016年，武汉的GDP分别位于15个副省级城市第三和第四。可见武汉的底子是不错的。但此前，武汉虽然大学毕业生众多，但留不住人一直被大家诟病。

今年有些不一样，正值毕业季。8月份，武汉提出让大学生以低于市场价20%买房，随后又于10月11日，正式发布留汉大学毕业生落户、住房、收入新政。专科以上落户零门槛，不超40岁，拿着毕业证就可以落户。

要知道武汉每年有30万大学生毕业，而这个新政的目标就是想确保今年留下18万，5年留下100万的大学生。而从最近的武汉购房者年龄结构看，年轻人正逐渐成为武汉购房主力，其中，又以27岁左右购房者最多。

楼市资本论认为伴随这么多生力军的加入，后期武汉的楼市如果政策不继续加码，上涨还是大概率。

【四】长沙：2017全国最新房价涨幅冠军

由国家统计局9月18日发布的70个大中城市住宅价格指数显示，8月份长沙市新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨16.9%，同比涨幅位居全国70个大中城市首位。另据房地产市场交易信息日报系统监测，8月份末，长沙市新建商品住宅可售面积去化周期仅为2.8个月，可售面积已严重不足，市内部分区域几乎无房可卖。

（图片说明：9.23新政后，网传长沙楼市仍供不应求）

长沙上涨点评关键词：人口持续流入，住宅供应量缺乏

2016年长沙经济总量9323.7亿元，位居全国省会城市第六，在中部城市中仅次于一哥武汉。再从长沙人的财富看，在2015年中国35个主要城市的人均可支配收入，长沙排名第十，为39961元，仅次于上海、北京、杭州、宁波、广州、南京、深圳、厦门、青岛沿海经济发达城市。

数据显示，2016年末，长沙市常住人口为764.52万，比上年增加21.34万人，增量居全国第4位，增长2.9%，增幅为近年来最高，位居全国第四。而与此同时，人口持续流入长沙，带来了大量的住房刚性需求。

作为湖南省省会，长沙市的优质教育、医疗、商业资源，对外地特别是省内购房者的吸引力不断增大，学区房更是最大投资热点，价格不断飙升。特别是今年以来，长沙市连续溢价拍出多宗土地，楼面地价已经超过了周边楼盘的销售价格。“面粉贵过面包”，已对长沙房价上涨预期造成较大影响。

我认为总的来说，长沙人口流入大，本地财富又多，再加上部分开发商对房价持续上涨抱有预期，拖延入市或变相捂盘，让供给更加紧张，房价自然猛涨。

我认为，刚刚开完大会，再次强调房住不炒，并大力推广租售并举等系列长效机制，相信未来全国楼市都将呈现健康发展的稳健态势。而就在刚刚，四大天王之一的长沙市发布了限购区域内摇号销售政策，对调控加码。目的就是让房屋回归居住使用的本源属性，可见已经意识到问题所在。其他城市，不排除也将迎来新政策。

在我看来，房地产市场有它的规律，不是说调控一下就能压制住。2017这四大上涨城市，就是在前一轮没有上涨到位的一次大补涨。这轮补涨行情是不是结束了？现在仍然不好说。同时看来，调控的力度显然也是不够的，这对四大城市的措施，也是一个巨大的考验。

现在全国人民都知道，北上广深，省会长子，人傻钱多，全国四处去找房源。炒房团的游击作战，加上本地人的雄厚财力，再加上拆迁户的庞大军团，给调控政策的效果，施加了很大的障碍。

用了这么多措施，仍然有这样的上涨行情，归根结底来说，中国房地产仍然有着庞大的市场需求，和广阔的发展空间。房地产市场的调控，是技术性和艺术性的综合。进入新时代，全国楼市的“根本降温”会有吗？