南宁“房贷年龄期限延长至80岁”背后：新房供求均创近年新低，库存去化需20个月

南宁“火”上了热搜榜。

今日（2月12日），据南宁当地媒体南国早报消息，2月11日，南宁多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”，多家银行确认了该消息，已有部分银行开始执行该政策。

南宁当地多位中介今日晚间接受《每日经济新闻》记者采访时表示，这个政策从2月10日开始实施，目前仅有部分银行可以办理。

“不管首套房还是二套房都可以，不过需要一些附加条件。如果购房者的征信没有问题，流水可以覆盖月供，就可以申请贷款年龄期限延长至80岁，不需要子女做担保。”

“需要一些附加条件”

“目前是有听说有这个消息，但银行政策还没有正式出来，个别项目今天已开始执行了。”南宁当地房产中介明君今日晚间通过第三方平台告诉记者。

南宁另一中介雷亭则向记者表示，“目前已经有部分银行已经实施了，不管首套房还是二套房都可以，不过需要一些附加条件。如果购房者的征信没有问题，流水可以覆盖月供，就可以申请贷款年龄期限延长至80岁，不需要子女做担保。如果老人退休后的银行流水不够还房贷，也可以做接力贷。”

“这跟目前信贷宽松和退休年龄延迟产生的市场需求相关。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进今日下午通过微信向记者表示，这在某种程度上照顾了中老年人的买房需求。“这部分人资金较为充足，在满足其他条件下，意味着50岁之前的人都可以足额、足年贷款，有助于养老家庭完成置业计划。”

南宁城市风景 图片来源：新华社

不过据财联社，中信银行南宁分行相关负责人今日表示，外界对此规定理解有误。近期总行统一下发文件，其中“贷款人年龄加贷款期限”放宽至不超过80岁，但“贷款人年龄不超过70岁”这一规定并没有改变，且相关业务前提是银行已经核实贷款人收入流水满足贷款要求。截至目前，新规定尚未有业务落地。

需要注意的是，将房贷年龄期限延长到80岁并非首次出现。

早在2019年初，“杭州一银行房屋按揭贷款最长可贷到80周岁”的消息就曾引发争议。据浙江新闻报道，该银行负责人称，这则消息纯属误读，事实上是总行早在2005年就推出的个人住房“接力贷”产品。

所谓接力贷，即以父母的购房资格买房，当父母的贷款年限或偿还贷款能力有限时，子女在作为共同借款人的同时为父母提供担保，双方共同承担还贷责任。

作为一种超出年龄限制的贷款业务，由于其存在变相规避房地产调控政策和住房信贷管理规定的可能性，上海早在2016年就叫停了接力贷；2022年北京、广州等城市也曾先后落地接力贷，如2022年4月广州的部分银行开展了接力贷业务，仅一天时间就被紧急叫停。

库存去化需20个月

事实上，进入2023年，南宁楼市信贷政策正在逐步放松。

1月31日晚，南宁市住房和城乡建设局发布消息称，为支持首套住房购房需求，即日起，南宁市阶段性调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整后利率下限为LPR减60个基点。按照现行LPR，南宁市首套住房商贷利率下限将下调为3.7%。

而据诸葛找房数据研究中心不完全统计，仅今年春节后，就有包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳等在内的30余个城市相继下调了首套房贷款利率下限，其中超过20城的首套房贷款利率下调至4%以下。

南宁此次“大手笔”的放松信贷政策，与其楼市现状不无关系。

早在2021年，南宁楼市便开始步入下行通道。国家统计局数据显示，自2021年7月开始，南宁二手房价格开始下跌，截至2022年底，南宁二手房价格已经连续下跌18个月。

另据安居客数据，今年2月份以来南宁的二手房均价为10534 元/平方米，同比2022年同期下跌4.67%，较2021年7月的高点1.16万元/平方米下跌幅度则达到了9.48%，跌回2018年的水平。

数据来源：广西中原研究中心

在新房供求方面，南宁创下近年来新低。广西中原地产数据显示，2022年南宁市商品住宅供应351万平方米，同比减少59%；成交498万平方米，同比减少26%；成交均价为12500元/平方米，与上年基本持平。

不仅如此，南宁库存去化周期也比较高。据广西中原地产统计，截至2022年底，南宁新建商品住宅库存量为753万平方米，消化周期为20个月；其中去化周期最长的邕宁区则达到了25个月。

数据来源：广西中原研究中心

为促进销售，在过去的一年里，南宁部分楼盘项目推出低折扣、一口价、送车位、特价房等花样繁多的优惠措施，南宁轨道地产甚至还推出了“购买任一项目住宅享受100%享受免费坐地铁10年”的福利活动。

不过记者注意到，进入2023年，南宁楼市已出现回暖迹象。

根南宁市住建局官网数据，今年1月21日-1月27日，南宁全市商品房网签成交套数同比增幅为415.79%，成交面积同比增长638.13%，回暖意味明显。

不过由于网签数据不包含新认购的数据情况，为此，南宁市住建部门进行了市场调研。调研结果显示，2023年春节1月21日-27日，南宁市区103个营业项目到访量2889组，商品房成交332套，成交面积约36000平方米，实际的成交量远大于网签数据。

（应受访者要求，文中明君、雷亭为化名）