北京第五批供地：京东31亿大手笔，越秀力压中海连拿两宗

观点网 2月8日，北京五批供地结束，6宗地块，3宗底价成交，3宗参与竞拍。

越秀地产在北京新区首董毅带领之下，59亿元连夺2宗地块，1宗压过中海直入石景山；另一宗昌平回龙观信息园地块，竞现房面积从1000平米竞到4.5万平，最终摇号竞得。

中建东孚则摘得朝阳小红门地块。

“董毅加入后，在拿地投资表现和地块选择上稳准狠，只拿精品好地的同时，市场逻辑和客户需求都比较清晰，这样利于越秀（在北京）跑出流速。”合硕机构首席分析师郭毅向观点新媒体表示。

值得一提的事，京东大手笔31.12亿元在亦庄自家附近拿了7.2万平米的地块，被市场认为是科技类企业投资能力增强的体现，一般围绕职工住房展开。

此外，中建智地则继续在房山良乡大学城的“红海”前进，通州国资新城基业以10.4亿元托底1宗通州梨园地块。

回头看，地块的“热与冷”在政策上经历了一个不断调整的过程，目前“热”地溢价率有所控制，“冷”地逐渐则逐渐减少流拍。

北京市规自局已在2022年底挂出2023年部分拟供商品住宅用地第一批的清单，包括8个区的17宗地。

2022年第五批供地终在2023年2月8日落幕，下一次供地，房企将会有充足的投资决策时间，地方政府的计划会和开发商市场化的行为或有更好的互动。

越秀亮相

2月8日，北京竞拍3宗热地，2宗都由越秀拿下。一宗是石景山苹果园地块，到竞现房后半段，中海、越秀两家以1000平米为梯度，轮番举牌，最终中海没再继续增加，越秀以1.5万平方米夺石景山苹果园地块。

中海是石景山的开发“王者”，住宅盘覆盖率远高于其他房企，但中海“刹车”也意味着，越秀从石景山切入，首入北京城六区。

昌平回龙观信息园地块方面，据现场消息，报名的14家房企仅用时1分钟触及价格上限，竞现房面积从1000平米竞到了4.5万平米，热度可见一斑，最后越秀通过摇号竞得。

“这两宗地都有清晰的市场逻辑，也都有相对比较成熟的配套资源，所以整体地块在拿地的选择上，越秀还是下了很大的功夫。”合硕机构首席分析师郭毅向观点新媒体表示。

据了解，石景山苹果园地块处于相对繁华的综合性商务核心地带，南侧约一公里是地铁1号线，再往南是预计于今年5月开业的京西大悦城。同时，周边写字楼已基本建设完成。

“未来随着产业逐渐进驻，这个片区整体会形成良好的城区商圈效应。”郭毅表示：“地块配建幼儿园用地，周边规划有教育用地，石景山这几年一直在着力引进教育资源，所以如果周边有教育用地的话，未来很可能会落位一些城市名校，价值预期是不错的。”

昌平地块供地量较多，据统计，全年61宗地有7宗在昌平。虽然有“海淀北”的概念，但真正配套成熟的地块并不很多，总会在交通或配套等某一方面有不足。

“回龙观信息园这宗地，整体好一些，除了处于园区核心，该片区引入了小米建设新总部，未来会有大量科创精英人才进驻。”郭毅指出。

此外，邻近地铁朱辛庄站，是8号线和昌平线的双轨交汇站，商业配套上，TBD住总万科天地已处于在运营状态，附近万达广场也已竣工。

某房企北京区域人士也向观点新媒体表示，目前北京限购还是相对来说严格的，但昌平借着“海淀北”概念，刚需和改善需求还是挺大的。

近期，融创、万科均调整了华北区域区首，越秀同样也在1月底引入新区首董毅，而董毅自2017年初便一直在旭辉华北区域的从事投拓工作。

早前的2021年5月，越秀在北京怀柔和与天恒联合拿地，打造项目越秀天恒怀山府。住建委官网显示，自2021年11月取得预售证，该楼盘目前已取证房源1000余套，已签约套数仅19套，已签约面积仅2522平方米，成交均价3.66万每平方米，尚未达到销售指导价。

董毅加入后，“在拿地投资表现和地块选择上稳准狠，只拿精品好地的同时，市场逻辑和客户需求都比较清晰，这样利于越秀跑出流速。”郭毅向观点新媒体表示。

除了越秀，还有很多南派房企在此批北京供地中表现踊跃，例如建发、厦门国贸，“建发这几年在北京开发的项目，整体销售速度和产品力表现基本得到市场接受。至于厦门国贸，之前没有在北京独立开发项目，但是在很多区域都有财务投资项目。”上述分析人士认为。

热与冷

竞拍的3宗地，越秀拿2宗，剩余1宗朝阳小红门地块，由一直在北京土地市场活跃的中建系摘得。

报名企业也不少，达到10家，中建东孚摇号竞得。

除了3宗热地，还有3宗地块底价成交，分别为通州国资新城基业以10.4亿元托底1宗通州梨园地块，京东大手笔31.12亿元在亦庄自家附近拿了地，中建智地则继续在房山良乡大学城的“红海”前进。

回头看，地块“热与冷”在政策上经历了一个不断调整的过程，目前“热”地溢价率有所控制，“冷”地逐渐则逐渐减少流拍。

在地王频出的年代，为了遏制高地价、抑制房企抢地行为，2021年2月发布两集中供地政策，2021年一整年，开发商经历了一年三次的“批发式”拿地。

在那之后，市场下行、进入冷静期，流拍地块增加，集中供地逐渐调整为少量多次，采取土地推介、发布预申请机制，到现在进一步优化。

近日，自然资源部办公厅发布了《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，其中提到，要科学编制、及时公开年度宅地供应计划。地方政府要根据宅地近三年的平均完成交易量以及住宅建面，去定来年的供地总量。

并强调，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应该控制商品住房用地供应规模。且文件中明确要求，对那些未竣工的新建商品房库存量超过近三年平均成交量5倍的城市，应当从严压缩供地规模，甚至暂停供地。

《通知》中还提到“建立拟出让地块清单公布制度”，要根据上述供地年度计划，分批次公开地块详细清单，公布清单的拟出让时间段不少于三个月。

“两集中政策的优化，不是所有今年出让的地块都会统一一次性挂出来，每宗地推出的节点上还是有一些区别，可能就是发布今年的一个供地规划，计划主要是在这个规模，以及不同类型土地分项的供应规模。”

“它对房企来说，更多的是拿地方向上的指引，从具体实操层面上来讲的话，房企还是要针对具体地块的预报才能选择。”郭毅分析指出。

“相比之前，有利于市场主体全面掌握土地供应状况，为投资决策预留更充足时间。”另一业内人士表示。

北京市规自局已在2022年底挂出2023年部分拟供商品住宅用地第一批的清单，包括8个区的17宗地。

2022年北京第五批供地终在2023年2月8日落幕，下一次供地，房企将会有充足的投资决策时间，地方政府的计划会和开发商市场化的行为或有更好的互动。