地产不能强国：传统发展模式刍议——房地产“新发展模式”探讨（38）

兔主席 20230128

1.2021年末中央经济工作会议官方表述

2.房地产行业的问题

3.“房住不炒”与“长效机制”

4.“十八大”以来的思路

5、房地产新的发展模式里的业务、业态

1）“租购并举”

2）“租赁住房”

3）“保障性住房”

4）城市更新/改造

5）老旧小区改造及社区养老

6）住宅物业管理及生活服务

6、退一步思考：究竟什么是“房地产”？“房地产”狭义化带来的问题

7、“住宅地产”的“新的发展模式” vs “大地产行业”的“新的发展模式”

8、房企留下的“木马”——通过住宅物业，触达更广泛的居住服务市场

9、围绕不同的资产/空间/业态发展垂直能力

1）从资产导向到服务导向转型的典例：酒店管理行业

2）租赁住房/长租公寓——不动产/金融 及 服务 属性同等重要

3）购物中心——满足生活消费需求的物理平台

4）写字楼——包袱重重的业态及如何依托写字楼空间纵深发展

5）仓储物流——由单纯的仓库到物流及供应链解决方案提供商

6）主题公园——运营极度复杂的行业，迭代需要IP

7）冰雪——探寻不那么依赖IP的赛道

8）产业园——最有能力打造“双资本循环”的产业

10、转向“轻资产模式”

1）何为“轻资产”

2）从“重资产”到“中资产”到“轻资产”

3）不同业务内涵的“轻资产模式”

第一类：资本管理/金融资产的管理与服务（“基金化”、“资产管理”）

第二类：围绕不动产资产的开发及运营提供的管理服务（从“代建”到“商业运营”）

第三类：对同行/上下游企业提供的技术及服务解决方案（“SaaS”）

第四类：对不动产空间内的机构和个人提供的其他服务（“增值服务”）

11、拉通各种不动产业态/空间/赛道

12、大会员体系

13、回看“旧的发展模式”

14、探寻“新发展模式”的“短中期三部曲”

15. 从“保交楼”、“断供”回看旧发展模式的核心问题：预售制

1）金融行业与地产高度绑定

2）预售制的问题

3）内地传统住宅开发销售中的预售+按揭贷款模式

4）形成上述结果（预售资金变为开发商的资金池）背后的机制。

5）“销售额下降”、“断供”等问题都与预售相关，本质是金融问题

6）收紧预售资金管理导致的两难困境以及为什么还不能对预售制一刀切

16. 行业当前问题的诊断与解决（问答形式的概念探讨）

1）解决当前房地产行业遇到问题，要照顾议题和利益方的主次先后是什么？

2）“保交楼”是不是一个钱能解决的问题？

3）“保交楼”所需的钱到哪里去了呢？

4）羊毛还够不够呢？换言之，在保交楼上，开发商面临的是“流动性问题”，还是“偿付能力”问题呢？

5）什么是“市场化”的机制？非市场化机制是什么机制？

6）为什么说简单的“市场化”的机制不易解决行业里的问题？

7）为什么不宜再单纯依赖“市场化机制”来解决问题？

8）通过“行政机制”应对当前行业问题，本质要做的是什么?下一步先要做什么？

9）“政府机构”通常会考虑并纠结什么问题呢?如何解决？

10）采用行政机制解决地产行业当前问题，大的框架是什么?

17. 与“新的发展模式”所匹配的房地产与金融关系

1）做减法：“金融去地产化”、“地产去金融化”，

2）调结构：调整金融/资本对广义不动产行业的布局

3）调结构：改善房地产企业的资产负债表/资本结构

4）中国式道路下，中国特色的房地产企业集团上市形态的“终局”：

5）住宅开发项目的预售资金：需不断强化、优化，加强监管

6）由“离岸化”到“再在岸化”：将内地作为房地产行业融资的主要场所

7）回到当下，地产行业重组及风险出清之际，金融行业的角色何如？

18. 公有制企业与非公有制企业（混合所有制、民营、外资）的问题

19. 房地产“传统发展模式”刍议

2021年中央经济工作会议提出了房地产行业要“探索新的发展模式”，显示了对新模式的向往，但可看出缺乏具体方向，还处在探寻阶段；2022年的中央经济工作会议，已经明确提出要“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，说明此时对究竟何为“新发展模式”已经有了更加成熟的想法，至少方向已经大致确立。

探索房地产行业新发展模式，是本系列写作的主旨。但要探讨和定义新的发展模式，就离不开探讨和定义究竟何为房地产行业“传统发展模式”或“旧的发展模式”。

笔者以为，简单理解，房地产行业的“传统发展模式”，基本就是住宅开发销售业务。传统模式有两个特征：

特征一：传统发展模式里的核心业务及底层逻辑是住宅开发销售，业务需要建立在住宅开发销售不断循环的基础。那么具体而言是个什么循环呢？就是购买土地、在购得的土地上投资开发建设住宅物业，对购房者销售住宅物业，获得回款（并赚取利润），然后购买新的土地，再在新购得的土地上投资开发建设住宅物业，再去对新的购房群体销售住宅物业、获取回款及利润……周而复始。从住宅开发销售的业务本质看，其实比较贴近于制造业——购买生产资料，对生产资料进行改造建设，然后赚取附加值。房地产与一般制造业的区别在于：第一，不动产不是消耗品，可以在物理上长期留存、维系，并且具有可交易的商品属性，因此，不动产天生具有投资属性，人们可以通过购买优质不动产储存价值（类似于购买黄金等“硬通货”）,并且期待未来享受保值、增值收益；第二，也由于不动产的这种属性，伴随社会房屋资产不断积累、人口条件的不断变化（老龄化、少子化、城市化等），总有一天,供需关系可能发生根本改变，住宅开发销售行业难以维系越来的发展动能。

住宅开发销售业务对各方的意义：

——对于开发商：住宅开发销售为大多数开发商提供了最主要、最根本、最核心的收入及利润来源，也是推动开发商发展其他不动产相关的关联行业、辅业、综合能力的原动力。许多开发商的基本经营理念、业务逻辑、管理方式、文化基因、人才及激励等都是围绕或依托住宅开发销售业务构建的，在传统发展模式顺风顺水时开发商可以受益于这种制度安排（甚至不自知），待到需要转型时，才会发现过去的住宅开发销售业务逻辑可能是转型新发展模式、高质量发展的掣肘；

——对于地方政府：土地财政来源的根本、地方城市建设相关GDP来源的根本。从城市建设角度来说，对地方政府来说，改善居住环境固然重要，但更重要的是构建城市基础设施及发展经济。在中国的传统发展模式里，地方城市认识到，可以利用住宅开发销售业务，允许开发商获得一定的利润（“让利”），吸引并鼓励后者开发其他城市基础设施及不动产业态，撬动地方经济发展。

——对于商业银行：住宅开发销售可以在一个经济活动的基础上，提供多个业务场景：左手为开发商提供开发贷及存款业务；右手为购房者提供购房按揭贷（并期待将购房者吸引并锁定到银行提供的一揽子产品服务里）。其中，个人按揭贷款因依托个人/家庭信用，一直被认为是最高质量的贷款。住宅开发销售是一本万利的生意，也解释了银行体系与房地产传统发展模式深度绑定的原因；

——对于资本市场：投资人进入市场的目的，是为资本赚取回报。他们乐见开发商能够专注住宅开发销售业务，并利用这项相对简单易懂的业务，实现规模收入利润的不断提升。为此，投资人愿意为开发商在平台、资产层面提供股权、债权融资支持，获取可观的回报。投资人也乐见住宅开发销售业务与中国经济金融的深度绑定，因为这种绑定关系越深，越使得国家、政府、政策难以改变经济金融对住宅开发销售（传统发展模式）的依赖；而如果经济金融需要继续依赖住宅开发销售业务，也就使得房地产住宅开发业务具备了投资的安全性和确定性。

在房地产传统发展模式里，住宅开发销售是业务的底层逻辑，是业务的根本的目的，其他一切都是辅助和手段：要么是地方政府要求之下不得不开发的；要么是用来带人气流量以推高住宅产品售价的。正因为有了这种底层逻辑，也使得开发商业务转型过程非常困难。

这就说到了第二条特征。

特征二：住宅开发销售业务以外的业务都是支持住宅开发销售主业的手段——例如各种类型的投资性房地产（如购物中心、写字楼、长租公寓）、经营性固定资产（如酒店）、住宅物业管理等等。在传统发展模式里，对这些业务收益的“闭环”都需要通过更高的住宅产品售价实现；举例而言，有好的物业管理；周边有大型购物中心等等——都将转化为更高的住宅产品售价。

如果开发商真的能够自由选择的话，都会选择简单易懂、能赚快钱的只会在开发销售业务，不想触碰商业地产。那么为什么住宅开发商会开发这些持有型/经营性不动产业态呢？归根结底还是土地出让方式：地方政府并不仅仅在出让住宅用地，还希望利用这个难得的一次性开发机会，引导开发商开发城市发展所需的基础设施及不动产，并带动经济发展。因此，地方政府偏好的做好是，对土地总体规划，总体出让，要求开发商进行综合开发。因此，出让土地里既包括用于住宅销售的土地，也包括了其他一些功能用地（例如商业、写字楼、长租公寓、教育及其他公建等），开发商需要统合综合开发。地方政府还会视情况，设定一些限定条件，例如一定时间内不允许开发商出售（包括整售和散售）特定业态，而必须持有经营。当这种土地出让方式越来越普遍时，开发商为了在核心主业——住宅开发销售上面获取收入，也没有选择了，并且逐渐看了清楚自己和地方政府其实是一对合作关系。最终，开发商只能将各种用地一并拿下，把住宅开发销售业务的收益赚到，同时按照规划及土地出让要求开发非住用地，走一步看一步，将来再确定非住业态的商业退出计划。

住宅开发销售业务对各方的意义：

——对于开发商：传统发展模式里的核心要义是，对于开发商而言，所有住宅开发销售用地以外的不动产业态，都是不得已的、辅助的、赋能型的，都是手段而非目的。但开发商也在经历一个逐渐的转型变化。这个转型变化的背后，也是传统发展模式转向新发展模式：1）早期，开发商对于大多数的非住业态——例如写字楼、零售商业用地等——只要条件允许，都和住宅项目一样处理，能散售就散售，在即期就实现利润，但很少会整幢持有。典型案例如早期的SOHO中国，对开发的写字楼基本散售处理；万达以开发综合体闻名，但对写字楼也做散售处理。此也解释了为什么我国有大量按层或按单元散售的写字楼资产；2）如果地方政府设置了限定条件不允许对非住业态转售（包括整售或散售），或转售可能面临一定难度时，大多数开发商为了拿下住宅项目，还是会被动地去拿非住项目，将非住项目视为获取住宅开发销售业务所需要付出的成本、代价、利润折损，或不得不缴交的某种额外的公共“税”；3）慢慢地，一些开发商也逐渐发现，如果拥有住宅以外业态的综合开发能力——特别是购物中心(城市的重要消费基础设施)、酒店（出行及商务基础设施）、写字楼及产业园（办公基础设施、招商引资），将能极大满足地方政府需求，有利于以低成本获取住宅用地（甚至可能可以在前期即以隐形方式锁定，即所谓的“勾地”）。这些开发商因此开始着力发展非住不动产的投资开发及运营能力。4）逐渐的，这些开发商一方面确实凭借综合开发及解决地方政府痛点的能力，实现低成本拿地，但另一方面，也逐渐看到持有型商业资产（例如购物中心）的确有长期价值——即带来持续、稳定的租金收入，且在长期还能享受资产的保值增值；5）伴随行业不断发展，越来越多的开发商看到，旧发展模式难以长期维系，转型是必要的。于是，一些开发商们开始将持有型/运营型商业不动产作为业务目的，而不再是服务住宅开发销售业务的手段。发展到此时，开发商其实已经开始向新发展模式过渡。其实，过去若干年，开发商之间在战略上最主要的一个区别，就是形成这一战略判定的早晚，以及执行这一战略判定的能力；最优质的企业往往是最早发现转型需求，且最具执行力：他们在国家提出新的发展模式之前就开始着力耕耘新赛道，积极发展能力，抢占并确立在新业务、新业态、新领域里的市场地位与份额。

然而，在传统发展模式主导的环境里，绝大多数房地产企业难以摆脱住宅开发销售的底层业务逻辑及“文化基因”影响：他们已经习惯了产品的同质化，轻视运营，且难以沉下心搞运营，因为他们习惯了房地产项目的高收入、高毛利、高利润（也对应高奖金），很难一下转变思维去一分钱一分钱抠租金。此外，人才的知识结构、能力构成、激励机制等也是一个因素：一个好的建筑师、工程师不一定有很好的商业触觉或服务意识去做资产运营。这些是传统发展模式的惯性和遗产，只能慢慢去克服和消解。

——对于地方政府：在城市发展建设的初期，地方政府当然乐见开发商帮助改善居住条件——无论是满足基本居住条件的刚性需求，还是改善性需求。同时住宅开发销售还能撬动土地财政，是地方财政的重要来源。但地方政府也同时背负城市发展及公共服务的多重职能，因此希望房地产企业能够多开发商业、产业用地，真正拉动地方就业、税收，为可持续的经济发展做贡献。从这个角度来说，地方政府更多的是把住宅开发销售视为政策工具和手段：为地方财政、城市基础设施建设及综合开发、产业升级、消费升级做贡献。各地政府在做的，其实是引导开发商在短期经济效益与城市发展的中长期社会效益之间做权衡取舍，说到底，就是要求开发商多些开发综合用地、多为产业和消费升级做贡献，在住宅销售上可以赚一些钱，但不妨少赚一点。这里面，地方政府面临来自“同行”的巨大挑战：所有地方政府在做的是同一件事，就是搞好本地业绩，在诸多中国内地城市里脱颖而出。用今天的话语说，不“躺平”，就会陷入“内卷”。

因此，地方政府在政绩及各地竞争压力倒推之下，会做一些脱离实际、缺乏协同、最终导致资源浪费的城市规划：每个地方都希望打造金融中心、科技中心、产业基地，而这些目标都非常难以达成。结果，很多地方决策者都认为，只要在地图上圈一块地，做好规划，在住宅销售上足够“让利”，然后坐等开发商前来开发就可以了，其他的支持政策都是辅助都。只要搞好房地产，一切都会由平地而起。持有这样观点的人不在少数，而且在市场上广为传播：“要引进国际一流企业，首先要有国际一流的写字楼和酒店”。这就造成地方政府主导的不合理规划、不合理的开发要求和条件。但也要看到，地方政府、开发商、银行在这个问题上是“穿一条裤子”（“共谋”）的，当所有人都相信房价会上涨，住宅开发销售可以永续，所在地方城市能够在升级发展中胜出的“故事”时，就愿意投入资源，并说服决策链的上级相信这个“故事”。这中国房地产行业及城市发展传统模式的一部分，也解释了为什么主要城市过去十多年会大建写字楼及各类商业地产，导致供应过剩，出租率低下，租金增长疲弱的问题。这导致了很大的资源浪费，各方也在为此付出代价，应该说是改革年代中国城市发展“学费”的一部分。

但无论如何，地方政府背负着综合发展的责任，乐见房地产由单纯的住宅开发销售，转向其他的不动产运营与服务，因为这些指向房地产新发展模式的新业态、新产业，新模式，对地方就业、税收、产业及消费升级、经济竞争力提升的持久带动效应更大。但也要看到，地方政府虽然是新业态支持者，但终归不是政策的制定者，无法改变各种外部条件，譬如地方的财政/税收与预算；譬如地方上商业不动产的盘活及流转（例如利用公募REITs等金融工具）等。但只要中央给予足够的政策支持，地方政府一定是房地产新发展模式的坚实支持者。

——对于商业银行：前面提到，商业银行是喜欢住宅开发销售业务的，因为住宅产品高度标准化、同质化，易于上市流转变现，流动性非常强，是最好的抵押品；个人按揭贷款绑定的是个人/家庭信用，又是最安全、高质量的贷款。只要住宅开发销售业务能够始终持续，又没有其他的政策限制（例如贷款集中度限制），商业银行一定乐见始终绑定住宅开发销售。那么，商业地产好不好呢？一方面，优质商业地产租金比较稳定，经营贷款期限也很长，应该是一个安全的贷款去向。但银行商业银行可能会嘀咕这么几个事情。

一是商业不动产不能直接触达零售客户（“2C”）：住宅开发销售业务有个好处：商业银行一方面可以获得高质量的个人按揭贷款业务，另一方面可以借由个人按揭贷款业务，向个人客户推广银行的一揽子服务（存款、信用卡、理财等）。因此，住宅开发销售带来的按揭贷款业务是绑定零售客户的绝佳场景。相比之下，商业不动产的经营贷是为企业提供的，不与零售客户发生关系，没有扩大零售网络的增量价值，因此上来就不及住宅开发销售业务；

二是商业不动产的流动性及可变现性较弱：一个住宅资产是很容易变现的，无非是变现价格多少，总能找到买家，但商业地产就不好说了，因为总价大，经营有门槛，买家寥寥，可能没有什么流动性。对于商业银行来说，如果真的要处置资产，且时间周期和变现价格不确定，是最大的风险。如果资产无法按预期价值变现，沉淀在手里（或“烂”在手里，将是最大的噩梦）;

三是对运营高度依赖。住宅单位不需要特别的“运营”：卖给谁，就由谁来维护。商业不动产则是要经营的，譬如购物中心，经营门槛非常高，如果经营不好，出租率和租金收益就可能节节下降，伴随的是资产价格的萎缩。对于商业银行来说，这更增加了持有资产的复杂性：自持运营是不可能的——商业银行总不能把自己办成华润或大悦城了，肯定要找新的投资方接盘。但新的投资方同样面临运营问题，如果运营不好，资产就没有价值了。所以投资方通常得是业主+运营方，或者一开始就绑定好了运营方。这样一来，买卖市场也黑丝很小的，有能力的买家寥寥无几，卖方的议价能力很弱。如果一个资产缺乏流动性，缺乏可变现性，价值就要大打折扣。所以，商业银行对于商业不动产资产是有严格的考量：持有后越是难变现的资产，越要考虑借款主体的信用资质;

四是商业不动产资产价格的“靠谱性”。持有型商业不动产通行的估值方法是收益法（income approach），其中，对“资本化率”（cap rate）的假设非常重要。道理上说，cap rate是通过大量的商业不动产交易形成的市场价格。但如果一个市场的商业不动产交易量很少，就需要用理论的方法将cap rate“推演”出来——例如国际资产评估机构会借鉴商业不动产交易活跃的发达市场（如美国）的实践，为中国资产的cap rate加以一定的风险溢价或折价。但如此一来，这套估值体系的可靠性是存疑的：它们只是理论值，但没有经过大量真实交易的检验。这就是我国房地产/不动产行业的问题：资产定价的方法论及可靠性还有待在实践中验证。诚然，并非所有的商业银行和投资机构都能从理论层面意识到这个问题，但不少人有这样的直觉，怀疑资产价值是否会偏高。这也使得商业银行要对商业不动产的资产价格抱有怀疑态度，只要不是一线城市核心地段的资产，就有动力为资产价值打折。如果可以自由选择，商业银行可能还是偏好简单易懂、有大量市场交易做支持的住宅物业做底层资产。

五是商业不动产“退出渠道”的不确定性。商业银行（及保险等金融机构），布局商业不动产，最希望看到的是商业不动产拥有顺畅的交易及退出渠道，以及合理的定价。而商业不动产最终极的退出途径是公募REITs：它使得机构和散户可以在证券市场上直接投资购买底层资产的份额，分享资产创造的租金收益。有了公募REITs，商业不动产的合理定价问题就能得到解决，人们可以根据公募REITs的发行价及二级市场交易价所隐含的收益率，建立系统性的、可验证的估值体系；有了公募REIT是，商业不动产的资本循环也能得到解决。过去两年，中国公募REITs市场大发展，这些问题都在被解决：产业园、仓储物流、长租公寓等持有型不动产已经有了首次上市价格及二级市场交易价格，尽管总体规模还有限，但已经开始为一级市场的资产估值提供引导。这些资产的资本循环问题也得到了解决，各类资金正在积极投资布局这些资产类别，并推导资产价格的重置。但截至目前，房地产企业重仓的购物中心、写字楼、市场化长租公寓、酒店等资产仍未被纳入公募REITs，未来哪些主体能够以何种方式发行何种类型或资质的商业不动产REITs还具有不确定性。但可以确定的是，只要内地公募REITs对购物中心、写字楼、酒店等商业不动产放开，一、二级市场估值体系初步建立，资产的资本循环逻辑和模式得以确立，增量资本就将开始流入，资本化率/cap rate可能发生重置，中国的商业不动产也将发生“再定价”。这个过程未必有利于所有资产类别和所有业主：可能有的资产增值了，也有的资产贬值了——最终，资产的价值将由市场判定，但对于今天的商业银行来说，这些未来的事件和因素还有比较大的不确定性，如何布局商业不动产，很大程度也取决于对未来政策及市场发展趋势的解读。无论如何，商业银行肯定是支持房地产新发展模式中各类商业不动产经营业态的，但他们的支持力度很大程度也取决于重点政策（例如公募REITs）的推出。

——对于资本市场：资本市场是欢迎非住商业不动产的，但存在几方面的问题，一是在房地产行业的传统发展模式里，对于绝大多数开发商来说，住宅开发销售是主导，其他商业不动产业态都是衍生的、非核心的、手段性的，尚不成体系，总体市场规模并不大；资本市场最耳详能熟、能够横纵对标研究的房地产业务，还是住宅开发销售，对其他业态理解有限。不妨如此理解：资本市场对房地产行业的支持本质上也是构建在住宅开发销售体系上的，是房地产行业传统发展模式的一部分；二是大多开发商对商业不动产业务的业务逻辑并不清晰：是持有？还是散售？还是未来择机退出？如何退出？账面的资产增值能否兑现？对底层资产投资的IRR到底是多少？房企和投资人究竟应该如何理解这些资产创造的价值？这个问题，究其本质，又要回到商业不动产资产的资本循环问题：是否有能够帮助开发商/业主变现商业不动产资产价值的金融工具——商业不动产公募REITs？有了公募REITs，上述问题都可以解答：开发商可以利用公募REITs实现资产退出，并保留运营服务能力及收入。但如果没有商业不动产公募REITs，相关资产无法实现退出及资本循环，其价值也就难以兑现。资本市场不会给商业不动产很高的估值，相反会将其视为开发商的累赘和风险，反而更加青睐轻资产运营部分；同时，资本市场对于在资产/项目层面直接投资商业不动产也会极为谨慎，为了保证流动性，会选择只对企业/平台层面进行投资。在这样的环境下，开发商只能做业务调整，先做“轻重分离”，然后在轻资产部分，围绕不同的业态、资产、空间发展垂直运营及服务能力。当然，回头看，如果从最一开始，资产就可以自由实现资本循环，开发商也就没有动力去培育垂直服务能力了。这一点要辩证地看。从这个角度讲，将对住宅地产的调控延伸到商业不动产领域，也推动了房地产企业超运营和服务方向转型。第三，在传统发展模式的大框架里，房地产/不动产毕竟只是传统行业，业务模式单一，很难实现高速增长，只能吸引到那些专业投资房地产（尤其是住宅开发销售业务）的传统投资人。除非政策环境发生大的改变，开发商真的能在底层业务逻辑层面转型新发展模式，存量投资人是很难一下改变对房地产行业的成见的（包括其沿用的估值体系），增量投资人也不大可能介入。

但要看到，资本市场是能够支持房地产新发展模式的。这些年，住宅物业管理、购物中心运营及其他不动产资产及空间运营服务企业在香港一度受到追捧（但被本轮房地产行业重组及风险出清“打乱”节奏）。政府所需做的，无非三条，第一，要明确区分住宅开发销售（传统发展模式）及其他不动产业（新发展模式）的关系，避免对开发商一刀切，避免调控和限制住宅开发销售的政策诉求影响开发商发展其他的不动产业态；二，在政策上，要大力鼓励这些新业态，目前，住宅物业、租赁住房、仓储物流、产业园等都能享受政策支持。三，公募REITs需要向开发商重仓持有的商业不动产业态打开，藉此引导、鼓励企业转型。只要这几条能够做到，资本就会流入行业，并且不仅仅流入行业，还会指向符合新发展模式的业务。

本节小结：

第一，房地产行业的传统发展模式，一言蔽，就是以住宅开发销售业务为本，其他为辅，重资源整合和快速执行，轻运营与服务，产品同质化，发展模式粗放化，可以被视为是“低质量发展”。社会有一天将穿越供需关系的临界点，即到了一定的城市经济社会发展格局、人口格局、住房供应结构、房价水平等，有购房需求的人在减少，要维系住宅销售的绝对规模，需要越来越多地向居民“营销”购房需求（营销置业需求；营销房价上涨的预期），将越来越大比重的销售构建在居民非理性买房需求基础上（房子是“卖”出去的）。从长期看，这样的模式是不可持续的，也并不健康；

第二，不少人强调房地产（住宅开发销售）能够拉动经济，有很强的“乘数效应”。但这只是硬币的一面。房地产会挤出其他行业可能获得的资源。例如，银行将资源导向房地产，被挤出的是其他可能对国家长远发展更有帮助的实体行业及企业；一个社会如果极度看重房地产置业能力，将其作为评价人的根本标准，同时居住空间的供应方式又非常单一（只能选择买房），会给年轻人带来巨大压力，影响他们的求学、行业选择、城市选择、婚姻选择及生儿育女。依赖住宅开发销售的传统发展模式是在中国人身上压上一座大山。最后，买房对普通人来说是一个巨额投资，许多年轻的家庭可能在未来几十年里每月都要偿还高额按揭贷款。这只会带来一个结果：挤出消费，挤压内需。人们在计算房地产拉动经济的巨大“乘数效应”时，不会去匡算因为偿还房贷所放弃、折损的消费及其对经济带来的负面乘数效应。最后，住宅开发销售与金融的过度绑定还可能导致系统性风险，影响到整个国民经济的安全。最后一句话：没有任何一个国家可以靠房地产强大。我们说教育强国、科技强国、制造强国，没有说“地产强国”的。房地产（住宅开发销售）对中国的城市发展建设及居民生活改善有巨大的历史功绩，功不可没，但中国又不可能依托房地产行业强国。越来越多的，人们需要从国家战略目标导向的角度看待传统房地产行业的影响作用；

第三，许多事情是有惯性的，有路径依赖，人们习惯安于舒适空间，并不知不觉构建了一个庞大、共生的、有机的及生态体系，并由密闭的信息茧房所包围。外界很难一下打破这种格局。这正是中国房地产行业面临的问题。其中，有监管的责任，也有市场主体的责任。监管的责任在于没有更早地推出强有力的积极政策，推动行业朝新业务模式和形态转型；市场的责任在于惯性：大多数企业骨子里还是安于简单、舒适、安全的住宅开发销售模式的，名义上都说转型，但只要住宅开发销售主业还有利可图，能够主导企业的底层业务逻辑，转型都是第二位的。也正因为如此，要引导房地产行业转型，必须有自上而下的、积极的产业政策作为支持；

第四，也要看到，这些年，许多有战略洞见的企业看到住宅开发销售不可能长期维系，因此都在积极尝试，开拓新的业务，包括投资运营管理各种重资产业态，例如购物中心、租赁住房、产业园、仓储物流、文旅及写字楼；包括深耕住宅物业管理，一举进入社区服务领域，并打造独立的上市平台；包括对商业地产进行“轻重分离”，大力发展运营服务能力等等。这些都是在现有政策环境下实现的：监管尚没有主动调整，但市场主体已经在积极探索，“杀出了一条血路”，为新的发展模式基本确立了方向。

（未完待续）