万科与建行合作，成立规模百亿的住房租赁子基金

（文/马媛媛）万科在租购并举上再出大招。

1月17日，由万科与建行合作成立的“建万住房租赁投资基金”在京举行揭牌仪式。建万住房租赁基金的募集规模为100亿元，坚持投资于住房租赁基本定位，主要投资于公司及其下属子公司及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产，同时投资于其他房企持有的具有投资价值的自持住宅、存量商办物业等存量资产，用于租赁住房。

保障性租赁住房成多地“十四五”住房发展重点的当下，此前早有布局的万科，将在长租公寓领域开疆扩土、再增版图。

据观察者网了解，本次双方携手成立的基金首批投资了6个泊寓项目，分别位于北京、上海、成都和武汉，合作规模约24亿元，后续将快速启动第二批项目的合作。

强强联手

根据1月16日晚间的公告内容，万科下属子公司海南中万启航管理服务有限公司、海南万益管理服务有限公司与建设银行下属的建信住房租赁私募基金管理有限公司、建信住房租赁基金(有限合伙)签署了《建万(北京)住房租赁投资基金(有限合伙)合伙协议》，共同投资设立“建万(北京)住房租赁投资基金(有限合伙)”(以下简称“建万住房租赁基金”)。

出资比例方面，据两公司公告，万科下属子公司中万启航认缴出资金额为100万元、万益管理认缴出资金额为19.99亿元，合计占建万住房租赁基金的比例为20%；建信住房租赁基金认缴规模不超过79.99亿元。

早在2022年9月，建设银行董事会曾发布公告，为加快发展长租房市场，增加保障性租赁住房供给，促进房地产业良性循环和健康发展，出资设立住房租赁基金，认缴人民币299.99亿元，该基金也成为了此次建行、万科合作的“建万住房租赁投资基金”的母基金。

万科在公告中表示，公司将充分发挥行业龙头的示范效应，为社会提供更多优质的租赁住房产品。

而建设银行此次与万科集团开展基金合作，将聚焦两个方面重点发力。一方面着力引导居民住房消费新理念，“十四五”时期将有1亿新市民进城，通过增加市场租赁住房供给，满足不同群体差异化需求。另一方面，积极构建住房金融服务新体系，共同孵化培育REITs合格资产，进一步完善市场化资产REITs标准，共同构建“投贷管退”住房租赁服务闭环，共同探索租购并举的房地产发展新模式。

据了解，建行有成立专业的住房服务子公司，目前已开业运营215个“CCB建融家园”长租社区，管理房源超15万间；专注打造开放共享的住房租赁综合服务平台，企业用户达1.6万户、个人用户超4300万户；公租房管理信息系统拓展至328个城市，保租房App也在215个城市上线。

业内人士认为，万科作为住房租赁领域的领跑者，具备业内领先的运营能力和竞争优势，而建行作为住房金融领域的先行者，早已将住房租赁确定为全行战略，此次双方强强联合，有望跑通住房租赁业务可持续健康发展之路，提振行业信心。

笃行不怠

2022年初，具有金融财务背景的万科总裁祝九胜开始主管万科长租公寓，此举被视作万科想将长租领域实现资产证券化的信号。

值得一提的是，祝九胜曾在建设银行工作了20年。

作为国内最早落地实践租购并举的房地产企业，万科旗下的泊寓一直是国内住房租赁领域的龙头企业，在运营能力和竞争能力上均始终保持领跑优势。

事实上，从2007年广州万汇楼面世，到2014年正式进入住房租赁领域，再到2016年创建“泊寓”品牌，经过多年经营，万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。

据睿和智库统计，截至2022年三季度，万科泊寓在管房源数量在集中式长租公寓运营企业中规模排名第一，排在其后的为龙湖冠寓、魔方集团、乐乎公寓等。

数据显示，近三年,泊寓营收复合增速40%，其中2021年运营净收入（NOI）约为5.3亿元，同比增长193%。2022年1-9月，万科泊寓实现全口径营业收入23.1亿元，在疫情背景下保持了行业领先的规模和高出租率，共运营管理长租公寓约21.5万间，出租率95%，在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面，已建立全面竞争优势。

除自身资产外，泊寓还为近300家企事业单位的住房租赁项目提供产策、建造和运营管理服务。值得关注的是，泊寓还响应国家政策号召，多渠道，多方式参与保障性租赁住房建设和运营，截止2022年三季度已在北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门、天津、佛山、长沙、武汉、成都等14个城市，正式纳保4.28万间房源。

对于本次合作的目的以及对公司的影响，万科集团董事会主席郁亮回应称，租购并举、发展租赁住房对社会和企业都具有重要意义。租赁住房独有的经营管理特点，决定了该领域的深入推进，需要各个市场主体的通力协作。万科将与建行一起，共同探索打通资产证券化、市场化转让等多种路径，形成可持续的商业闭环，找到一条既能切实增加租赁住房供给，又能促进房地产业、房地产金融良性循环和健康发展的道路。

此前，监管层多次表示，要推动保租房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的保租房板块。租赁住房REITs在国内已有先例， 2022年12月，华润有巢REIT发行，成为业内第一家成功发行保租房REITs的房企。

在去年12月的股东大会上，万科总裁祝九胜就透露过，万科长租公寓业务采用成本价核算，平时这些利润很难体现出来，通过REITs方式证券化以后，能够为老股东体现、创造更多利润。“万科泊寓已经从已纳保的项目中挑选出十几个符合发行条件的，现在就是发行时间的问题。

对此，有分析人士指出，住房租赁业务的可持续商业模式一直是困扰业界已久的难题，目前只限于保租房领域的REITs发行未来也有望扩容。借助住房REIT模式，长租公寓也有望构建“投融管退”闭环，为运营商提供优质的退出渠道，快速回笼资金，有效提高流动性，进一步释放业务价值，跑通住房租赁业务可持续健康发展之路，推动租购并举改革的进一步深化和落地。