山东国资纾困珠海最大旧改 奥园的定向求援

观点网 与山东国资“互相了解”将近一年后，中国奥园终于迎来实际合作落地。

1月14日，山东颐养健康产业发展集团有限公司发布海报，提及介入目前由中国奥园主导的珠海翠微村旧改。

工商信息显示，翠微村改造主体珠海奥园华富置业有限公司于1月6日发生工商变更，其中山东健康持股60%，奥园方持股40%。奥园内部人士向观点新媒体表示，具体以工商股权变更和后续公告为准。

城更错步

翠微村，位于珠海香洲前山片区，人民西路以南，翠微西路以北，翠前路以西，临近城轨明珠站，作为珠海主城区内拥有七百多年历史、规模最大的城中村，在清代曾有“小澳门”的美誉。

早在2018年，翠微村旧改前期合作企业就确定为珠海奥园华富置业，原定项目名奥园香洲天地；2021年6月，案名改为奥园学苑壹号。

2021年10月15日，奥园学苑壹号1栋（1地块3号楼）共153套房源取得预售证，备案均价40797.96元/㎡，户型面积为约77-125㎡。一周后这批房源正式开盘，当时对外宣称首推去化超8成。

但到了2022年初，奥园学苑壹号被传出停工。也正是2022年1月，中国奥园正式宣告无法支付美元票据到期本息，并在同年4月起停牌至今。

根据规划，翠微村旧改项目总投资140亿，总用地面积为34.4万㎡，总建面约170万㎡。除住开业务外，依据村内文保建筑，项目采取“整体拆建+局部保护”的改造方式，打造超2万㎡岭南风情商业体验中心。

这个体量庞大且业态丰富的旧改项目，随着中国奥园的债务暴雷被按下暂停键。

据官网显示，截至2022年2月28日，奥园集团正在推进中的城市更新项目有74个，预计可售面积达3100万㎡，合计货值约9000亿元，绝大多数位于粤港澳大湾区中的广州、深圳、珠海、东莞、佛山5大核心城市。

其中，43个项目已获取合法身份（含实施主体、合作开发企业及前期服务商等），预计可售面积达2000万㎡，合计货值超5700亿元。

在2021年年报中，奥园指出，城市更新货值是用于满足公司4—5年发展。此外，就如翠微村所规划的岭南商业中心，奥园号称，会将健康、文旅、商业、医美、教育、体育、科技等复合产业融入旧改项目。

可见，城更项目是奥园未来发展规划重点，但目前由于资金链承压，这批大湾区城更进展步调不一。

首先是此次引入国资的珠海翠微村项目，去年12月有村民反映已复工，塔吊及机器恢复作业。此外，佛山的青柯村项目在2022年10月也被传出重新开放展点。

但并非所有城更项目都能顺利复工，如东莞首宗商住类城市更新单一主体挂牌招商项目——鹿湖坝旧改就在去年6月15日宣布终止。随后，该项目8月21日在东莞市公共资源交易网再次挂牌，距离被奥园摘牌正好两年。

旧改项目诸多蹉跎，整体销售也受到债务危机影响。2022全年，中国奥园未经审核物业合同销售金额累计约为202.2亿元，比2021年的1210.3亿元下降83.29%。

定向求援

无论是为了盘活旧改还是偿还债务，出售资产乃至股权，都是奥园当下为数不多的选择之一。

早在2022年3月份，山东能源集团和山东健康组织百人尽职调查团队入驻中国奥园总部，五月底尽调团队撤出，市场开始传出“山东能源集团将透过子公司持有中国奥园39%股权，并成为其控股股东”的传闻。

作为一家能源型国企，山东能源集团在2021年末资产总额达7510亿元，全年营收7520亿元，同比分别增长9.6%、11.4%，成为山东全省唯一一家资产、营收“双7500亿”企业。

山东健康则是山东省医养健康产业重组整合平台和医养健康产业领军企业，资产总额超千亿元，大股东正是山东能源集团。

直到这次入股翠微村旧改，山东国资对中国奥园的合作纾困终于有了实际进展，但中国奥园需要求助国资的并不仅仅是单个旧改项目。

2022年12月5日，奥园挂出一份公开招标文件，拟就出售奥园健康29.9%股份进行为期15天公开招标。

这份文件明确表示，中投标者必须为国资控股，或者控股比例最少不低于30%的公司，出售条款还规定，买方需与奥园集团就旧城改造项目，签订合作协议。

也就是说，奥园此前不惜捆绑上奥园健康29.9%股份，也要引入投资方一起啃下旧改的硬骨头，但交易对手必须具备国资背景。

翠微村之后，山东国资是否会和奥园展开更多合作也就引发了更多猜想。毕竟除了资金雄厚，山东国资过去和粤系房企也有过不少合作经历。

2017年，恒大计划回A，对外筹资1300亿元。其中，山东国资旗下的山东高速集团出资230亿元，一度成为恒大二股东，此后，山东高速还为恒大提供了数百亿融资。

2021年10月8日，另一家粤系房企佳兆业抵押“佳兆业美好”逾67％股权，向山东高速金融发行9.36亿港元票据，2021年12月6日，佳兆业拟1.86亿港元向山东高速出售香港中环中心物业抵债。

据不完全统计，山东高速这些年的地产投资对象包括恒大、佳兆业、泛海控股、奥园等，但这些合作经历的结果未必愉快，其中对奥园就有1亿美元债权正处于违约状态。

在2022年12月21日晚，山东高速发布转让进展公告，以21.35亿元向福山控股集团转让所持有的烟台合盛公司100%股权及债权，目前已完成工商变更登记。

2021年度业绩会上，山东高速管理层表态，房地产业务已纳入公司非主业清退范畴，将加速推进相关工作，未来将不再开展房地产项目。据悉，烟台合盛是山东高速最后一个控股地产业务。

山东高速和山东健康、山东能源毕竟系出同门，中国奥园盛情邀请国资进行股权合作，但对于山东国资而言，合作的深浅还需慎重考虑。