公募REITs试点,万亿空间待打开

原标题：公募REITs试点，万亿空间待打开

近日，证监会网站发布《深入推进公募REITs试点 进一步促进投融资良性循环》一文，表示正在研究制定基础设施REITs扩募规则，抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。今年我国经济强调稳增长，基建领域被寄予厚望，同时房地产调控深化，租购并举加快推进。公募REITs试点的深入推进可谓正当其时、意义重大。以下将对公募REITs的发展现状和方向作介绍。复数REITs即不动产投资信托基金，是以证券化的方式将具有持续稳定收益的不动产转化为在交易所上市交易的标准化金融产品，可以近似理解为“不动产的IPO”。作为REITs底层资产的不动产包括：写字楼、酒店、公寓、物流仓库、高速公路、污水处理厂，等等。REITs起源于1960年的美国，据统计目前全球已有40多个国家和地区推出了REITs制度与产品，截至2021年底，全球已上市REITs产品的市值约2.9万亿元美元。美国是最大的REITs市场，在总市值占比达到68%。REITs在我国资本市场登场较晚，2000年以后陆续有国内企业在海外发行REITs，或是在监管框架尚未成型的阶段推出类REITs产品。这些类REITs产品往往引入了优先劣后的分层机制，带有较强的债权色彩，并主要采取私募的方式发行，与完全意义上的REITs还有一定差别。2020年4月，证监会、发改委出台《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，以及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》公开征求意见，标志着基础设施公募REITs正式起步。之后，发改委《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》、证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引（实行）》出台，上交所、深交所、基金业协会也相继发布了业务办法或操作指引，逐步搭建起促进公募REITs运行的制度体系。我国的公募REITs特色鲜明，现阶段底层资产以基础设施为主，并不包含住宅和商业地产。从2021年6月以来，国内分两批共有11只REITs产品上市，发行规模达到364亿元。这11只REITs底层资产都比较优质，项目均位于经济发达地区，运营管理优良，且收益稳定，因此得到了市场的追捧，交易价格都水涨船高，迄今平均涨幅接近30%，如下表所示。

表：国内公募基础设施REITs产品国际上公募REITs通常采取公司制或契约制，像美国就采取公司制，即REITs本身为公司制实体。我国的公募REITs基于现有成熟市场体系，采取契约制，形成了“公募基金+ABS”的架构，有利于降低监管和立法成本。

图：公募REITs产品架构在公募REITs架构下，公募基金80%以上资产投资于基础设施ABS，并持有其全部份额，间接持有基础设施项目公司（SPV）全部股权，进而取得基础设施项目完全所有权或经营权利。基金采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。以上安排保证了公募REITS能为投资者带来相对稳定的投资回报。在上述架构模式的基础上，公募REITs的关键即装入满足要求的优质资产。底层资产类型又包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施、水电气热等市政设施、污染治理、信息网络、产业园区等，并侧重位于京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区的项目。现阶段已上市的基础设施公募REITs的底层资产主要是生态环保、高速公路、仓储物流和产业园区，接下来随着试点的深化，还将扩展到保障性租赁住房等。成为底层资产的前提都是项目收入来源需以使用者付费为主（盈利性）。不同的底层资产类型可能具有不同的收益前景，比如产业园区可能受到招商政策和产业周期的影响，市政设施运营收入则可能受到地方经济、人口变迁的影响，等等。因此，底层资产类型一定程度上也将影响到公募REITs的市场价格表现。国内公募REITs具有前景广阔，机构普遍预测中国公募REITs市场潜在规模在万亿元级别以上，而目前已发行的REITs规模只有区区数百亿元，还有巨大的市场空间有待开发。公募REITs是我国投融资体制创新的重要组成部分。目前基础设施公募REITs仍处于试点阶段，项目要求较高，审批也较为严格，已上市的REITs只有11只。相对于万亿潜在市场而言，几百亿的REITs供给是难以满足市场需求的，这从已上市的REITs价格较大的涨幅可以窥见一二。从打开空间和发挥作用的角度看，公募REITs需要进一步扩容。扩容包括两个维度，一是加大各类型底层资产的推出力度，丰富底层资产品种，相应增加产品数量和规模，二是完善扩募机制，扩大产品规模，提高已上市REITs原始权益人的积极性，增强供给效能。从今年应对经济下行压力扩内需稳增长，到3060双碳目标实现，再到满足人民的美好生活需要，都为基础设施REITs的发展提供了广阔基础。我国的公募REITs发展离不开顶层设计，政策层面已为公募REITs扩容指明了大方向。公募REITs聚焦的资产类别起初为新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。去年《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（958号文）发布，将上述资产类别进一步扩充至包括保障性租赁住房、 清洁能源、旅游、水利等领域。上述方向中，保障性租赁住房在当前房地产深入调整的阶段，具有十分重要的意义。2021年7月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台，要求坚持房住不炒，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给。去年底的中央经济工作会议仍然强调要坚持房住不炒，并要求加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。我国城镇化率已近65%，城市产业的发展和人口流动规模的上升带来了巨大的住房租赁需求。据中信证券研究，“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在800-900万套之间，对应的开发投资将在1.7-1.9万亿左右，2022年投资将超过4000亿元。随着保障性租赁住房不断建设和上市，将带来大量可以证券化的资产，企业通过基础设施REITs实现融资，可以为后续建设投资提供宝贵的资金。因此，通过保障性租赁住房项目的试点，将有利于后续扩容的展开。图：我国城镇化率和流动人口规模此外，公募REITs的发展也离不开扩募机制的完善。扩募是指在基础设施REITs基金首次发行设立后再次扩大募集，并将募集资金用于投资的行为，类似于公开增发。监管层推出REITs扩募机制，有利于扩大REITs规模、优化投资组合，为资本市场提供优质资产，充分发挥REITs盘活资产的功能。在当前，我国正在发力扩内需、稳增长，一方面需要基建投资发力，另一方面需要房地产逐渐企稳、转变发展模式。保障性租赁住房在当前坚持房住不炒、因城施策、租购并举的阶段具有积极意义，而且可以成为优良的REITs底层资产，供给也将不断增加。因此，公募基础设施REITs开展保障性租赁住房试点正当其时，建立REITs扩募规则也越发重要。长期而言，随着我国进入新的发展阶段，基础设施投资将逐步趋缓，进入存量为主的时代。我国有大量企业从事基础设施建设与管理，REITs可以盘活具备稳定回报的基础设施资产，为企业经营提供增量资金，同时缓解基建财政支出，降低债务风险。我国REITs发展空间广阔，随着制度不断完善、品种和规模不断扩充，将推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。从这次证监会关于深入推进公募REITs试点的文章，可以看到国家层面正在积极推进投融资体制创新，为国企实体化与市场化转型、降低企业杠杆率开辟了新的道路。尽管短期内公募REITs上市要求较高，但扩容的大方向不会改变。对于生态环保、高速公路、仓储物流和产业园区等领域的资产和从事相关业务的国有企业应积极予以关注。考虑到当前阶段房住不炒、租购并举的背景下，保障性租赁住房市场看好，且适合从事基建开发的国企开展，市场空间可能打开更快。建议重点发掘位于经济发达地区、持有优质保障性租赁住房资产（具备证券化可能性），或是从事相关建设开发（可形成证券化资产）的国有企业（包括城投、房企）。这些国有企业的转型前景，如成为综合城市运营商或优秀的物业管理者，也更值得期待。返回搜狐，查看更多

责任编辑：